Już 1 lipca 2022 r. wejdzie w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwana potocznie „nową ustawą deweloperską”.
Nowa ustawa uchyla obowiązujące od przeszło 10 lat przepisy dotychczasowej „ustawy deweloperskiej”. Wszystkie inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się po dacie wejścia w życie nowych regulacji, będą musiały być realizowane zgodnie z nową ustawą deweloperską.
Te przedsięwzięcia deweloperskie, których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy będą realizowane według obecnych regulacji jeszcze przez 2 lata. Okres przejściowy będzie trwał do końca czerwca 2024 r.
Prospekt informacyjny
W pierwszej kolejności należy podkreślić, iż nowa ustawa deweloperska przewiduje, że deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej lub poprzedzającej jej umowy rezerwacyjnej zobowiązany będzie dostarczyć prospekt informacyjny. Jest to różnica w stosunku do obecnych regulacji, gdzie prospekt informacyjny dostarczany był na żądanie nabywcy. Deweloper zobowiązany został do nieodpłatnego doręczenia prospektu na trwałym nośniku.
Ustawa określa wzór prospektu informacyjnego, wskazując zakres informacji, jakie należy w nim zawrzeć. Są to nie tylko cena nabycia nieruchomości czy data przeniesienia prawa własności, ale także bardzo szczegółowe dane dotyczące gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu a także planowanej lub dopuszczalnej zabudowy nieruchomości sąsiednich.
Umowa rezerwacyjna
Kolejną nowością jest wprowadzenie definicji oraz kompleksowych regulacji precyzujących umowę rezerwacyjną. W dotychczasowych przepisach brak było norm kształtujących umowę rezerwacyjną, co powodowało, iż zawierane umowy rezerwacyjne opierały się na zasadzie swobody umów. Zgodnie z nowymi przepisami umowa rezerwacyjna to umowa, na podstawie której deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Umowa rezerwacyjna zawierana jest na czas określony w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Nowe przepisy określają także wysokość opłaty rezerwacyjnej, ograniczając jej wysokość do 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia.
W przypadku zawarcia umowy, deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, co powinno nastąpić nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.
Ustawodawca przewidział, iż opłata rezerwacyjna będzie niezwłocznie zwracana w przypadku gdy:
- 1) nabywca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej,
- 2) deweloper nie wykonuje zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej,
- 3) deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym nie informując o tym rezerwującego.
Domniemanie uznania wad
Zdecydowano się również na wprowadzenie instytucji domniemania uznania wad. Z czynności odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady. W protokole odnotowuje się również odmowę odbioruv lokalu przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej. Deweloper w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu powinien usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jednocześnie, jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie ich uznania wraz z podaniem przyczyn ich nieuznania w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, uważa się, że uznał wady (domniemanie uznania wad). Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie 30 dni, zobowiązany będzie do wskazania innego terminu usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Niewątpliwie kolejną nowością jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który ma stanowić wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Środki Funduszu mają pochodzić m.in. ze składek należnych od deweloperów, odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych, przychodów z lokat środków Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera lub banku.
Zakończenie
Wiele przepisów tzw. “nowej ustawy deweloperskiej” różni się lub stanowi nowość w stosunku do obecnie obowiązującej ustawy. Celem nowych rozwiązań jest przede wszystkim wzmocnienie ochrony środków finansowych wpłacanych przez nabywców.
