Rachunek powierniczy - co oznacza dla kupującego mieszkanie?

Najważniejsze informacje w skrócie

Jeśli nie masz czasu czytać całości, oto najważniejsze rzeczy, które musisz wiedzieć o tym, czym jest rachunek powierniczy:

• rachunek powierniczy to specjalne konto bankowe, na które trafiają Twoje wpłaty za mieszkanie – deweloper nie otrzymuje pieniędzy od razu,

• jest obowiązkowy przy zakupie mieszkania w budowie od dewelopera,

• istnieją dwa rodzaje: otwarty rachunek powierniczy i zamknięty rachunek powierniczy,

• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) dodatkowo chroni Twoje środki,

• koszty prowadzenia rachunku ponosi deweloper,

• szczegóły rachunku znajdziesz w prospekcie informacyjnym i umowie deweloperskiej.

Czym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy?

Mieszkaniowy rachunek powierniczy to specjalne konto bankowe, na które kupujący wpłaca pieniądze za mieszkanie od dewelopera. Bank wypłaca środki deweloperowi dopiero po spełnieniu określonych warunków.

Rachunek powierniczy to jeden z najważniejszych mechanizmów zabezpieczających kupującego przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego.

W praktyce oznacza to, że:

• Twoje pieniądze trafiają do banku,

• deweloper nie ma do nich swobodnego dostępu,

• środki są wypłacane dopiero zgodnie z postępem inwestycji lub po przeniesieniu własności.

Dzięki temu środki zgromadzone na rachunku powierniczym należą do nabywcy, a nie do dewelopera.

Instytucje rachunku powierniczego reguluje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (nowa ustawa deweloperska) oraz art. 59 Prawa bankowego. 

Czy każdy deweloper musi mieć rachunek powierniczy?

Tak, rachunek powierniczy jest obowiązkowy dla deweloperów sprzedających mieszkania lub domy w trakcie budowy.

Dotyczy to sytuacji, gdy:

• kupujesz nieruchomość jako osoba fizyczna,

• podpisujesz umowę deweloperską,

• inwestycja nie została jeszcze zakończona.

Deweloper musi założyć rachunek powierniczy przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań – zanim podpisze pierwsza umowę deweloperska. Jeśli inwestycja składa się z kilku etapów (zadań inwestycyjnych), każdy etap powinien mieć odrębny rachunek.

Wyjątki od obowiązku są wąskie: dotyczą m.in. sprzedaży gotowych lokali bez wcześniejszej umowy deweloperskiej oraz inwestycji objętych przepisami przejściowymi sprzed 2022 r.

Jeśli chcesz mieć pewność, że inwestycja spełnia wszystkie wymogi bezpieczeństwa, sprawdź dostępne mieszkania od dewelopera LV Development.

Co rachunek powierniczy oznacza w praktyce dla kupującego?

Jak działa rachunek powierniczy w praktyce? Dla kupującego oznacza to przede wszystkim bezpieczeństwo:

• nie przelewasz pieniędzy bezpośrednio do dewelopera,

• bank kontroluje wypłaty środków,

• masz większą kontrolę nad procesem inwestycji,

• w określonych sytuacjach możesz odzyskać środki.

To jeden z najważniejszych elementów, jeśli zastanawiasz się, czy zakup mieszkania od dewelopera jest bezpieczny.

Rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych

Ustawa deweloperska przewiduje dwa podstawowe rodzaje rachunkow powierniczych. Wyboru dokonuje deweloper, nie nabywca – dlatego warto wiedzieć, z czym wiąże się każdy z nich. 

Który rachunek powierniczy jest bezpieczniejszy?

Zamknięty rachunek powierniczy jest najbezpieczniejszy, ponieważ deweloper otrzymuje pieniądze dopiero po przeniesieniu własności. Otwarty rachunek również zapewnia wysoki poziom ochrony, ale środki są wypłacane etapami.

Zamknięty rachunek powierniczy

W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego wypłata środków następuje jednorazowo – deweloper otrzymuje wszystkie pieniądze dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę, czyli po podpisaniu aktu notarialnego.

Oznacza to, że przez cały czas budowy Twoje pieniądze pozostają w banku i są całkowicie niedostępne dla dewelopera. To rozwiązanie najlepiej chroni interesy nabywcy.

Wadą zamkniętego rachunku jest to, że deweloper musi finansować budowę z własnych środków lub kredytu deweloperskiego – co zwiększa koszty inwestycji i często przekłada się na wyższe ceny mieszkań.

Otwarty rachunek powierniczy

Przy otwartym rachunku powierniczym deweloper otrzymuje środki etapowo – po zakończeniu kolejnych etapów budowy potwierdzonych przez bank. Minimalna liczba transz wynosi 4 (jedna transza nie może przekroczyć 25% całkowitej ceny lokalu).

Pierwsza wypłata dla dewelopera nie może nastąpić wcześniej niż po 30 dniach od podpisania umowy deweloperskiej (termin powiązany z ustawowym prawem nabywcy do odstąpienia od umowy).

Od 1 lipca 2022 r. otwarty rachunek powierniczy musi być obowiązkowo zabezpieczony gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Oznacza to, że jeśli deweloper nie przeniesie własności lokalu, przerwie inwestycję albo ogłosi upadłość, nabywca może domagać się zwrotu środków od banku lub towarzystwa ubezpieczeniowego.

Otwarty rachunek powierniczy jest zdecydowanie częściej stosowany przez deweloperów, ponieważ umożliwia im finansowanie budowy z bieżących wpłat nabywców.

Otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową

W przypadku gwarancji bankowej zobowiązanym do zwrotu środków jest bank. Nabywca składa wniosek i – po potwierdzeniu przesłanek ustawowych – bank wypłaca środki bezpośrednio na jego rzecz.

Otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową

Przy gwarancji ubezpieczeniowej wypłatę realizuje towarzystwo ubezpieczeniowe. Mechanizm działania jest analogiczny – nabywca składa wniosek i odzyskuje środki bez konieczności uczestnictwa w postępowaniu sądowym.

Otwarty vs zamknięty rachunek powierniczy – porównanie

Poniżej zestawienie kluczowych roznic: 

Najważniejsza różnica jest prosta: przy zamkniętym rachunku deweloper otrzymuje pieniądze dopiero po przeniesieniu własności, a przy otwartym – w trakcie budowy.

Jak rachunek powierniczy chroni kupującego?

1. Ochrona przed utratą środków

Środki zgromadzone na rachunku powierniczym nie wchodzą w skład masy upadłościowej dewelopera. Jeśli deweloper ogłosi upadłość, syndyk nie może nimi dysponować – trafiają do nabywców. Jest to gwarancja wynikająca bezpośrednio z art. 59 Prawa bankowego.

2. Ochrona przed zajęciem przez wierzycieli

W przypadku wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko deweloperowi, środki na rachunku powierniczym nie podlegają zajęciu. Wierzyciele dewelopera nie mogą się z nich zaspokoić.

3. Nadzór bankowy nad postępem budowy

Przy otwartym rachunku powierniczym bank kontroluje postęp prac przed każdym etapem wypłaty. Przed przelaniem transzy deweloper musi dostarczyć m.in. dziennik budowy poświadczony przez kierownika budowy. Bank może wstrzymać wypłatę po wykryciu nieprawidłowości.

4. Prawo do informacji

Bank prowadzący rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty oddzielnie dla każdego nabywcy. Na Twoje żądanie ma obowiązek podać szczegółowe informacje o datach i kwotach wpłat i wypłat dotyczących Twojej umowy.

5. Prawo do zwrotu przy odstąpieniu od umowy

Jeśli odstąpisz od umowy deweloperskiej (na podstawie ustawy lub warunków umownych), bank zwraca Twoje środki z rachunku powierniczego. Deweloper nie może zatrzymać tych pieniędzy.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) – dodatkowe zabezpieczenie

Zgodnie z przepisami dotyczącymi Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, od 1 lipca 2022 r. każda inwestycja deweloperska objęta ustawą jest zabezpieczona przez DFG. Fundusz wypłaca środki nabywcom w następujących sytuacjach:

• upadłość dewelopera,

• upadłość banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy,

• prawomocna odmowa wydania pozwolenia na użytkowanie budynku.

Składki na DFG opłacają deweloperzy (nie nabywcy) – poprzez bank prowadzący rachunek powierniczy. Składka jest naliczana od każdej wpłaty nabywcy w ciągu 7 dni od jej dokonania.

Maksymalna stawka składki nie może przekroczyć 1% ceny lokalu (przy otwartym rachunku) i 0,1% (przy zamkniętym). Rzeczywista stawka jest określana rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii.

Kto płaci za prowadzenie rachunku powierniczego?

Czy nabywca płaci za rachunek powierniczy?

Koszty prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego ponosi wyłącznie deweloper – nabywca nie płaci żadnych bezpośrednich opłat związanych z rachunkiem. W praktyce deweloper wlicza te koszty w cenę mieszkania.

Jakie koszty ponosi deweloper?

Koszty ponoszone przez dewelopera obejmują:

• opłatę za założenie rachunku (od 0 do ok. 500 zł, w zależności od banku),

• prowizję od każdej wypłaty (przy otwartym rachunku powierniczym – za każdą kontrolę etapu),

• koszty gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej (przy rachunku otwartym),

• składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Wyższe koszty obsługi otwartego rachunku powierniczego mogą częściowo wyjaśniać, dlaczego niektóre inwestycje z zamkniętym rachunkiem są cenowo wyższe.

Jak sprawdzić rachunek powierniczy przed zakupem?

Gdzie znaleźć informacje o rachunku powierniczym?

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej masz prawo do pełnych informacji o rachunku powierniczym. Znajdziesz je w:

• prospekcie informacyjnym – deweloper musi podać rodzaj rachunku powierniczego, nazwę banku oraz informacje o ewentualnej gwarancji,

• umowie deweloperskiej – na podstawie ustawy deweloperskiej umowa musi zawierać nazwę banku, numer rachunku, zasady dysponowania środkami, koszty prowadzenia rachunku oraz informacje o składkach na DFG,

• bezpośrednio w banku – możesz zwrócić się do banku prowadzącego rachunek i poprosić o potwierdzenie jego istnienia i warunków.

Co koniecznie sprawdzić przed podpisaniem umowy?

Sprawdź koniecznie:

• czy rachunek powierniczy faktycznie istnieje,

• jaki to rodzaj rachunku – otwarty czy zamknięty,

• przy otwartym rachunku – czy jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa,

• jaki bank prowadzi rachunek,

• jak wygląda harmonogram wypłat – ile etapów i jakie są warunki wypłaty.

Jak działają wpłaty na rachunek powierniczy – krok po kroku

1. Podpisanie umowy deweloperskiej

Od tego momentu wszystkie Twoje wpłaty trafiają na rachunek powierniczy, a nie bezpośrednio do dewelopera.

2. Wpłata zgodnie z harmonogramem

Wpłacasz kolejne transze zgodnie z harmonogramem płatności wskazanym w umowie, na przykład po zakończeniu określonych etapów budowy.

3. Weryfikacja przez bank

Przy otwartym rachunku powierniczym bank sprawdza postęp budowy przed każdym przelaniem środków deweloperowi. Przy rachunku zamkniętym środki pozostają na rachunku do końca inwestycji.

4. Wypłata dla dewelopera

Bank przelewa środki deweloperowi po spełnieniu warunków określonych w umowie – etapowo albo dopiero po przeniesieniu własności.

5. Przeniesienie własności

Po podpisaniu aktu notarialnego deweloper otrzymuje ostatnią transzę albo całość środków przy rachunku zamkniętym. Ty stajesz się właścicielem lokalu.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o rachunek powierniczy

Czy pieniądze na rachunku powierniczym są bezpieczne?

Tak – środki na mieszkaniowym rachunku powierniczym są chronione przed egzekucją i nie wchodzą w skład masy upadłościowej dewelopera. Dodatkowo Deweloperski Fundusz Gwarancyjny gwarantuje zwrot środków w przypadku upadłości dewelopera lub banku.

Kto kontroluje rachunek powierniczy?

Nadzór nad rachunkiem sprawuje bank prowadzący rachunek powierniczy. Przy otwartym rachunku bank weryfikuje postęp budowy przed każdym etapem wypłaty. Deweloper musi dostarczyć m.in. dziennik budowy poświadczony przez kierownika budowy. Bank może wstrzymać wypłatę, jeśli stwierdzi nieprawidłowości.

Czy mogę sprawdzić stan swojego rachunku powierniczego?

Tak. Bank prowadzący rachunek powierniczy ma obowiązek, na Twoje żądanie, podać szczegółowe informacje o wpłatach i wypłatach dokonanych w ramach Twojej umowy – z datami i kwotami.

Co się stanie z moimi pieniędzmi, jeśli deweloper zbankrutuje?

Środki na rachunku powierniczym nie wchodzą w skład masy upadłościowej i są wyłączone z postępowania upadłościowego. Syndyk nie może nimi dysponować. Możesz również uzyskać zwrot z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Przy otwartym rachunku z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową zwrotu środków dokonuje bank lub towarzystwo ubezpieczeniowe.

Czy nabywca płaci składkę na DFG?

Nie – składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny opłaca wyłącznie deweloper za pośrednictwem banku prowadzącego rachunek powierniczy. Składka jest naliczana od każdej wpłaty nabywcy w ciągu 7 dni od jej dokonania.

Jaki rachunek powierniczy jest bezpieczniejszy – otwarty czy zamknięty?

Z punktu widzenia nabywcy bezpieczniejszy jest zamknięty rachunek powierniczy – środki pozostają w banku aż do przeniesienia własności lokalu. Otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową również zapewnia wysoki poziom ochrony.

Czy deweloper może zmienić bank prowadzący rachunek powierniczy?

Tak, deweloper może zmienić bank prowadzący rachunek powierniczy, ale ma obowiązek niezwłocznego poinformowania nabywcy o tej zmianie oraz o nowym numerze rachunku. Jeśli deweloper nie założy nowego rachunku po rozwiązaniu umowy z dotychczasowym bankiem, nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej.

Co się dzieje z rachunkiem powierniczym po wybudowaniu inwestycji?

Deweloper ma obowiązek utrzymywać rachunek powierniczy aż do przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej zawartej w ramach danego przedsięwzięcia. Rachunek nie może być zamknięty wcześniej, nawet jeśli większość lokali została już sprzedana.

Co warto zapamiętać?

Rachunek powierniczy to jeden z najważniejszych mechanizmów ochrony przy zakupie mieszkania od dewelopera.

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej zawsze sprawdź, jaki rodzaj rachunku powierniczego chroni Twoje wpłaty oraz jakie są zasady jego działania.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz art. 59 ustawy Prawo bankowe.