Stabilizacja, boom kredytowy i nowe reguły gry
Luty 2026 był miesiącem stabilizacji cen, eksplozji popytu kredytowego i bardzo istotnych zmian regulacyjnych.
Wniosek jest prosty: to moment, w którym emocje ustępują analizie.
Nie mamy ani bańki, ani załamania.
Mamy rynek świadomych decyzji.
Ceny mieszkań – stabilizacja z lokalnymi różnicami
Średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach spadła symbolicznie o 0,8% r/r – do poziomu 14 251 zł/m².
Lokalnie sytuacja wygląda jednak bardzo różnie:
Warszawa – stabilnie, ok. 18 tys. zł/m²
Kraków – stabilnie, ok. 17,1 tys. zł/m²
Wrocław – korekta -3,2%
Łódź – spadki
Trójmiasto – wzrosty 9–11%
Jednocześnie na rynku wtórnym podaż wzrosła o 22% m/m (28 tys. nowych ofert), co wyraźnie zwiększa przestrzeń do negocjacji.
To dobry moment dla kupujących, którzy analizują dane, a nie podążają za nagłówkami.
Boom kredytowy – pieniądz wrócił do gry
Najmocniejszym sygnałem lutego był wzrost popytu na kredyty hipoteczne:
+50% r/r zapytań
średnia kwota kredytu: 492 tys. zł
zdolność kredytowa rodziny 2+1: nawet 1,2 mln zł
najkorzystniejsze raty ok. 2291 zł
Przy stopie referencyjnej 4% i spadającym WIBOR finansowanie stało się wyraźnie bardziej dostępne. W wielu miastach rata kredytu jest dziś niższa niż czynsz najmu.
Zmienia to strukturę popytu – część najemców wraca na rynek zakupowy.
Podaż dziś, mniejsza podaż jutro
Oferta deweloperska osiągnęła rekord – 68 tys. lokali. Sprzedaż chwilowo spadła (-27% m/m w styczniu), ale liczba nowych budów zmniejszyła się aż o 30% r/r.
To bardzo ważny sygnał.
Obecna duża podaż może nie utrzymać się w perspektywie 18–24 miesięcy. Rynek nieruchomości działa z opóźnieniem – decyzje inwestycyjne podejmowane dziś zobaczymy w cenach za kilka lat.
Nomadzi cyfrowi – cichy, ale rosnący segment
Coraz większy wpływ na rynek najmu mają nomadzi cyfrowi – osoby pracujące zdalnie, często zmieniające miejsce zamieszkania co 1–3 miesiące.
Napędza to:
popyt na elastyczny najem
mieszkania w turystycznych lokalizacjach
małe, funkcjonalne lokale
Najmniejsze mieszkania (do 38 m²) potaniały o ok. 6% r/r, co czyni je jeszcze bardziej atrakcyjnymi inwestycyjnie. Dla inwestorów oznacza to możliwość wejścia w segment krótkiego i średnioterminowego najmu przy niższym progu cenowym.
To nie jest chwilowa moda. To zmiana stylu życia.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej – realne oszczędności
Od 13 lutego 2026 obowiązuje nowelizacja, która kończy doliczanie powierzchni pod stałymi ścianami działowymi do metrażu mieszkania. Kupujący płacą wyłącznie za rzeczywistą powierzchnię użytkową zgodnie z normami PN.
Co oznacza to w praktyce?
oszczędności rzędu 30–80 tys. zł w dużych miastach
nawet 2–5% ceny lokalu mniej
eliminację tzw. „powierzchni posprzedażowej”
większą przejrzystość rynku
Krótko mówiąc – klient płaci za realne metry, a nie teoretyczne wyliczenia.
Dla rynku to krok w stronę większej uczciwości i transparentności.
Najem i trendy wnętrzarskie – koniec „szaro-beżu”
Rynek najmu się normalizuje (spadki 1–2% r/r w Warszawie i Krakowie), ale zmienia się estetyka.
Kończy się era „szaro-beżowych” mieszkań inwestycyjnych.
Nowe trendy kolorystyczne to:
karmel – nowy ciepły neutralny brąz
głębokie błękity
zielenie (azul, verde)
bordo
odcienie gliny
Wnętrza stają się bardziej nasycone, cieplejsze i wyraziste. Minimalistyczny chłód ustępuje miejsca elegancji i głębi.
Dla inwestorów oznacza to jedno: standard wykończenia i design realnie wpływają dziś na stopę zwrotu.
A jak obecna sytuacja na rynku ogólnoświatowym odbije się na rynek nieruchomości w Polsce? Będziemy w stanie zmierzyć to już pod koniec następnego miesiąca i opiszemy w kolejnym newsletterze.