Kredyt hipoteczny często jest zobowiązaniem na lata i niemałe sumy, dlatego warto wiedzieć gdzie możemy znaleźć oszczędności, aby za niego nie przepłacać.
1. PORÓWNAJ WIELE BANKÓW
Przede wszystkim nie spocznij na sprawdzeniu oferty jednego banku. Każdy z banków ma swój własny przelicznik zdolności kredytowej i różne oferty dla obecnych, a także nowych klientów, których chce pozyskać. Aby zaoszczędzić pieniądze i swój cenny czas, sprawdź oferty wielu banków podczas wizyty u niezależnego brokera kredytowego. Konsultacje są bezpłatne, a sprawdzony specjalista przeprowadzi Cię przez wszystkie etapy procesu kredytowego.
2. JAK NAJNIŻSZA MARŻA
Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch elementów: zmiennego, czyli stawki WIBOR, oraz stałego – marży, która jest elementem niezmiennym przez cały okres kredytowania. Warto wybrać zatem propozycję z jak najniższą marżą.
3. OFERTA PROMOCYJNA
Banki posiadają dwa rodzaje ofert kredytów mieszkaniowych: ofertę standardową oraz oferty promocyjne. W standardowej ofercie kosztem kredytu jest po prostu jego oprocentowanie, jednak mają one wyższą marżę i koszt całkowity kredytu. W opozycji pojawiają się oferty promocyjne, których w jednym banku może być nawet kilka, dlatego możesz wybrać taką, która najbardziej Ci odpowiada. Będą się one różnić kosztami około kredytowymi, takimi jak koszt ubezpieczeń czy koszt początkowy.
4. A MOŻE JESTEŚ KLIENTEM VIP?
Większość banków ma lepsze oferty dla tzw. klientów VIP, czyli z wyższym dochodem. Warto zapytać jakie warunki trzeba spełnić, aby starać się o status takiego klienta. Może już spełniasz te warunki lub spełnisz je zakładając wspólne konto z współmałżonkiem.
5. ILOŚĆ WKŁADU WŁASNEGO
Aktualnie w większości banków minimalny wymagany wkład własny to 10 procent. Jednak im niższe LTV, czyli stosunek wartości kredytu do wartości zabezpieczenia, tym lepszą ofertę możemy uzyskać. Oznacza to w praktyce, że klient z wkładem własnym na poziomie 20% otrzyma tańszy kredyt niż klient z 10-procentowym wkładem.
6. NIE ZAPOMNIJ O UBEZPIECZENIU POMOSTOWYM
Jeśli kupujesz nieruchomość na rynku pierwotnym, a Twoje inwestycja jest w trakcie budowy, warto obliczyć koszt ubezpieczenia pomostowego. Zabezpiecza ono bank do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. W praktyce oznacza to, że poniesiesz opłatę przez okres do oddania inwestycji do użytkowania plus czas, który czeka się na wpis w sądzie (przykładowo w Krakowie jest to około 9 miesięcy). W zależności od oferty może być to koszt od kilkunastu do nawet kilkuset złotych miesięcznie. Zwróć na niego uwagę.
7. UBEZPIECZENIE NA ŻYCIE
Są trzy możliwości: bank nie będzie wymagał polisy, będzie wymagał polisy zakupionej w banku lub pozwoli na przedstawienie polisy zewnętrznej. Pamiętaj, że ubezpieczenie na życie realnie zabezpiecza Twoich bliskich na wypadek, gdyby Ciebie zabrakło, aby nie zostawić im w spadku długo – dlatego warto ją mieć. Jeśli masz wybór, najlepiej wybrać polisę zewnętrzną, ponieważ:
– tańsza – polisy bankowe zazwyczaj są drogie, ponieważ bank również na nich zarabia,
– lepsza jakościowo – polisy bankowe mają dużą liczbę wyłączeń odpowiedzialności towarzystwa, czyli sytuacji kiedy ubezpieczenie nie zadziała, a to przecież tak jakby go nie było,
– długoterminowa – wówczas mamy zagwarantowaną pełną ochronę przez cały okres trwania kredytu i unikniemy ryzyka, że w przypadku np. poważnego zachorowania ubezpieczyciel odrzuci nasz wniosek.
8. WNĘTRZA CZY MURY
Banki wymagają ubezpieczenia nieruchomości, a dokładnie tzw. murów, czyli sam lokal. Podobnie jak wyżej możemy zdecydować się na polisę bankową lub zewnętrzną. W cenie ubezpieczenia murów w polisie bankowej, możemy mieć w polisie zewnętrznej ubezpieczone także elementy stałe (podłogi, drzwi, tapety), elementy ruchome (meble, wyposażenie), ryzyko kradzieży czy OC w życiu prywatny. Warto zatem zdecydować się na polisę zewnętrzną.
9. WYCENA ZEWNĘTRZNA
Wycena nieruchomości to dokument, który musi sporządzić uprawniony rzeczoznawca i jest wymagana przez bank do wydania ostatecznej decyzji kredytowej. Możesz wybrać wycenę bankową lub sporządzoną przez firmę zewnętrzną. Jeśli składasz wniosek do więcej niż jednego banku, warto wybrać drugą opcję, ponieważ raz opłacony operat szacunkowy wykorzystasz do wszystkich banków.
10. WCZEŚNIEJSZA SPŁATA
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym z 2017 roku banki mogą pobierać opłatę za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu tylko przez pierwsze 3 lata od podpisania umowy. Po tym czasie, a w niektórych bankach w każdym momencie, możesz nadpłacać lub całkowicie pozbyć się zobowiązania. Spłacając kredyt nie płacisz odsetek za cały okres wcześniejszej spłaty. Może to być oszczędność nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych na odsetkach.
11. NEGOCJACJE I KONTROFERTY
Kiedy warto zapytać o lepszą ofertę? Zawsze. Nie wszystkie banki się na to zgodzą, ale warto spróbować szczególnie, jeśli składamy wnioski do więcej niż jednego banku i mamy kontrofertę w postaci pozytywnych decyzji kredytowych w innych instytucjach.
12. REFINANSOWANIE KREDYTU
Refinansowanie to przeniesienie kredytu do innego banku, czyli technicznie spłata jednego kredytu drugim – najlepiej tańszym. Kiedy warto to zrobić? Jeśli różnica w marży pomiędzy obecnym, a nowym kredytem wynosi przynajmniej 0,5 p.p.. Druga sytuacja to kiedy zawarłeś umowę kredytową z 10-procentowym wkładem własnym i spłaciłeś już 20% wartości kapitału. Wówczas w otrzymasz ofertę bez ubezpieczenia niskiego wkładu oraz z niższą marżą jak dla kredytów z 20-procentowym wkładem. Przy spłacie zgodnie z harmonogramem wydarzy się to po ok. 4-5 latach.
W każdym z wyżej wymienionych przypadków warto precyzyjnie wyliczyć oszczędność z doradcą finansowym. Sprawdzony specjalista będzie opiekował się umową kredytu hipotecznego i polisami przez cały okres jego trwania i zasygnalizuje kiedy warto pomyśleć o ich aktualizacji.
Dominika Łukawska – na codzień dba o bezpieczeństwo finansowe i zwiększenie dobrobytu ekonomicznego swoich klientów. Wytłumaczy w prosty i interesujący sposób zawiłości rynku finansowego i pomoże wybrać rozwiązania najlepiej dopasowane do Państwa potrzeb. Zajmuje się planowaniem finansowym, w tym: sektorem ubezpieczeń, kredytami hipotecznymi, programami oszczędnościowymi, inwestycjami kapitału oraz rozwiązaniami finansowymi dla firm.
Dominika Łukawska – Niezależny Doradca Finansowy
tel.: 533 931 711
email: dominika.lukawska@phinance.pl
