W tym artykule odpowiemy na pytania:
- Z jakimi krokami wiąże się zakup nieruchomości?
- Co to jest ustawa deweloperska?
- Czym jest rachunek powierniczy i w jaki sposób zabezpiecza nabywców nieruchomości?
- Czym jest prospekt informacyjny i jak go czytać?
- Umowy notarialne: deweloperska, przedwstępna i końcowa – czym się różnią i na co zwracać uwagę przy ich podpisywaniu.
Zapraszamy do lektury.
Zakup nieruchomości nie jednej osobie zjada sen z powiek. Często, jest to zakup życia. Jak przejść przez tą transakcję bez stresu, bez niepotrzebnych komplikacji i zrobić to w najbezpieczniejszy sposób?
Wybierz mieszkanie korzystając z portali internetowych.
Po pierwsze warto zastanowić się, w jakiej lokalizacji chcielibyśmy mieszkać, jakie widełki finansowe chcemy przeznaczyć na zakup a następnie wykończenie mieszkania i przede wszystkich, jakiego metrażu i ilu pokoi potrzebujemy. Znając te podstawowe informacje należy skorzystać z kilku portali internetowych oferujących szeroki wachlarz ofert nieruchomości. Obecnie najbardziej popularnymi portalami na rynku są:
- RynekPierwotny.pl – portal, oferujący propozycje mieszkaniowe jedynie z rynku pierwotnego
- Obido.pl – Serwis oferujący oferty rynku deweloperskiego indywidualnie dopasowane do potrzeb nabywców. Wchodząc na portal wypełnia się ankiete z preferencjami i na jej podstawie konsultanci Obido wyszukują dla Państwa oferty
- OtoDom.pl – najbardziej znany serwis mieszkaniowy z ofertami rynku pierwotnego i wtórnego
- Dominium.pl – Portal mieszkaniowy z mapą pokazującą nieruchomości z miasta Kraków i Małopolski.
Znajdź odpowiedniego dewelopera.
Kiedy znajdziemy już kilka mieszkań spełniających nasze wymagania, warto zapoznać się bliżej z deweloperami. Zachęcamy zweryfikowanie deweloperów przez „googlowanie” opinii na ich temat. Warto także wejść na kilka forów internetowych i zobaczyć co inni nabywcy myślą o deweloperze. Nie zaszkodzi podjechać na wcześniejsze realizacje, zobaczyć jak wygląda budynek i porozmawiać z kilkoma osobami w nim mieszkającymi. Warto także udać się do biura sprzedaży mieszkań i porozmawiać z działem sprzedaży. Pamiętajmy, że kupując nieruchomość, kupujemy ją na kilka/kilkanaście lat, warto, abyśmy od samego początku byli zadowoleni z obsługi, po zakupie nieruchomości obowiązuje nas 2 lata gwarancji i 3 lata rękojmi.
Umowa rezerwacyjna.
Kiedy wybierzemy nieruchomość, pierwszym krokiem przy zakupie jest podpisanie umowy rezerwacyjnej. Jest to zazwyczaj krótka umowa gwarantująca nam rezerwację mieszkania w niezmiennej cenie do momentu uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej. Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej rozpoczynamy proces kredytowania zakupu nieruchomości.
W przypadku gdy nie zamierzamy korzystać z kredytu, możemy od razu podpisać umowę deweloperską w formie notarialnej, lub umowę przenoszącą własność (jeśli mieszkanie jest wybudowane i inwestycja uzyskała pozwolenie na użytkowanie).
Ustawa deweloperska.
Pamiętajmy, że od 2011 roku każdego nabywcę przy zakupie mieszkania, które jest w trakcie budowy zabezpiecza ustawa deweloperska.
Dzięki ustawie deweloperskiej nasze fundusze przeznaczone na zakup mieszkania lub domu od dewelopera są w pełni chronione. Od jej wprowadzenia nabywca budowanego lokalu i jego wykonawca są także stronami zawieranej w obecności notariusza umowy, a ochronie podlegają prawa obu stron.
Umowa deweloperska.
Kiedy mamy pozytywną decyzję kredytową możemy przystąpić do zakupu mieszkania, podpisujemy więc umowę deweloperską. Jest to umowa notarialna, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.
Umowę tą w połowie opłaca nabywca, w połowie deweloper. Umowa ta gwarantuje nabywcy wybudowanie inwestycji, niezmienność ceny nieruchomości, indywidualny rachunek powierniczy dla każdego mieszkania, niezmienny harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego i wiele innych zabezpieczeń transakcji dla obu stron.
Jak czytamy na portalu RynekPierwotny, umowa deweloperska powinna zawierać:
Zródło: https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/co-powinna-zawierac-umowa-deweloperska/9114/
W umowie deweloperskiej ustalony zostanie dla każdego nabywcy indywidualny rachunek powierniczy do wpłat za zakup mieszkania lub domu.
Rachunek powierniczy zamknięty i otwarty.
Rachunek powierniczy jest podstawowym narzędziem chroniącym wpłaty dokonywane przez nabywcę domu czy mieszkania. Należący do dewelopera rachunek służy gromadzeniu na nim wpłat dokonywanych przez nabywcę na cele ustalone w umowie deweloperskiej, wg ustalonego wcześniej harmonogramu
Należący do dewelopera rachunek powiernniczy służy gromadzeniu na nim wpłat dokonywanych przez nabywcę na cele ustalone w umowie deweloperskiej, wg ustalonego wcześniej harmonogramu. Jeżeli dojdzie do ogłoszenia przez dewelopera upadłości, wszystkie środki są zwracane nabywcy.
Rachunek powierniczy zamknięty gwarantuje ochronę jego środków aż do momentu ukończenia inwestycji i odebrania kluczy do domu czy mieszkania. Warunkiem wypłaty przez dewelopera środków zgromadzonych na rachunku zamkniętym jest bowiem przedstawienie aktu notarialnego, przenoszącego prawa własności na nabywcę.
Rachunek powierniczy otwarty oznacza, że bank wypłaca deweloperowi środki w miarę postępu prac na budowie. Wypłaty realizowane są w transzach, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia. Harmonogram ten musi zakładać przynajmniej cztery etapy, a koszt każdego z nich powinien stanowić od 10 do 25% całkowitego kosztu inwestycji.
Zakończenie poszczególnych etapów budowy musi być potwierdzone odpowiednim wpisem w dzienniku budowy i podlega kontroli pracownika banku, posiadającego uprawnienia budowlane. Bank ma również prawo kontrolowania rachunków dewelopera, weryfikowania, na co zostały przeznaczone wcześniejsze transze oraz sprawdzania, czy deweloper na bieżąco reguluje swoje zobowiązania względem wykonawców.
Deweloperzy najcześciej korzystają z rachunków powierniczych otwartych a nabywców zabezpiecza ubezpieczenie inwestycji.
Prospekt informacyjny.
Kolejnym zabezpieczeniem dla nabywców jest otrzymanie prospektu informacyjnego.
Co zawiera prospekt informacyjny?
Przed podpisaniem w obecności notariusza umowy deweloperskiej, przedstawiciel dewelopera przedstawia klientowi do zapoznania się wzór umowy, a także prospekt informacyjny. Ten powinien być zgodny z wzorcem przedstawionym w Ustawie i zawierać między innymi:
- cenę zakupu mieszkania od dewelopera,
- termin zakończenia prac budowlanych i przeniesienia na klienta prawa własności,
- dane dotyczące budowanej nieruchomości, w tym szczegółowe określenie zakresu prac wykończeniowych w tak zwanym stanie deweloperskim,
- określenie sposobu przelewania środków pieniężnych przez klienta,
- warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej ze strony klienta.
Po podpisaniu umowy deweloperskiej nabywca zobowiązany jest do dokonywania wpłat ustalonych w umowie na rachunek powierniczy.
Umowa notarialna przenosząca własność.
Następnie, po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie strony przystępują do podpisania umowy notarialnej przenoszącej własność.
Umowa ta płatna jest w całości przez nabywców i na jej podstawie nabywca zostaje prawowitym właścicielem mieszkania.
