Rękojmia pozwala uniknąć wielu problemów z nieruchomością, głównie wtedy, gdy doszło do zatajenia jej wad. Jest swego rodzaju zabezpieczeniem dla nabywcy. Na czym dokładnie polega działanie tego instrumentu prawnego? Jak go wykorzystać w razie odkrycia wad mieszkania?
Czym jest rękojmia?
Rękojmia za wady nieruchomości pozwala na uchronienie się przed koniecznością poniesienia kosztów naprawy zatajonych wad i usterek. Jest zabezpieczeniem dla kupującego i obowiązuje w określonych sytuacjach. Mowa tu o właściwościach celowo zatajonych przez sprzedawcę czy braku cech odpowiednich dla takiej nieruchomości (np. izolacji termicznej). Rękojmia będzie przydatna także wtedy, kiedy obiekt nie nadaje się do wykorzystania w sposób zawarty w umowie, a poprzedni właściciel nie poinformował o tym kupującego.
Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości obowiązuje również w sytuacji, kiedy w mieszkaniu brakuje elementów zapisanych w umowie. Najczęściej chodzi o przedmioty na stałe połączone z obiektem, których nie da się odłączyć bez istotnej zmiany całości.
Rękojmia nieruchomości za wady prawne i fizyczne
Rękojmia nieruchomości może dotyczyć zarówno wad fizycznych, jak i prawnych. W przypadku pierwszego rodzaju sprawa jest dość prosta. Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości dotyczy tych cech, które są namacalne – np. braku poszczególnych elementów, wystąpienia usterek zatajonych przez sprzedawcę, nieszczelności akustycznej czy termicznej. Są to cechy samego obiektu, niemające związku z obowiązującym prawem. Inaczej jest w przypadku rękojmi za wady prawne nieruchomości. Chodzi tutaj o status mieszkania i możliwość zarządzania nim. Ten instrument będzie obowiązywać np. wtedy, gdy właściciel zataił fakt, że nieruchomością nie da się rozporządzać w stu procentach ze względu na orzeczenie sądu. Podobnie jest także w sytuacji, kiedy mieszkanie jest własnością osoby trzeciej, a nie dewelopera.
Wady prawne nieruchomości to wszelkie obciążenia wynikające z praw osób trzecich. Zatajenie umów, które nie zostały wpisane do księgi wieczystej, również wpisuje się w zakres obowiązywania takiej rękojmi. Decydują one bowiem o stanie prawnym obiektu oraz możliwości rozporządzania mieszkaniem.
Warto jednak pamiętać, że rękojmia nie obejmuje usterek powstałych w trakcie użytkowania nieruchomości. Chodzi więc głównie o uszkodzenia wynikające z niewłaściwego przeprowadzenia prac budowlanych. Rękojmię można zastosować zarówno w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.
Jak działa rękojmia?
Kupujący ma obowiązek wykazać istnienie wad, które podlegają pod rękojmię. Może on żądać wymiany określonych elementów czy usunięcia usterki. Jest także możliwość obniżenia ceny. Po złożeniu odpowiedniego dokumentu sprzedający musi odnieść się do niego w terminie czternastu dni. Jeśli tego nie zrobi, żądanie kupującego musi zostać wykonane. W sytuacji, gdy sprzedający nie zacznie go realizować, nabywca ma możliwość wstąpienia na drogę sądową i uzyskanie nakazu naprawienia usterek, wymiany elementów obiektu czy obniżenia ceny. Istnieje również opcja całkowitego odstąpienia od umowy po wykryciu zatajonych wad.
Wady powinny zostać stwierdzone przed upływem 5 lat od momentu zakupu nieruchomości. Istnieją jednak wyjątki od tej reguły. Chodzi m.in. o sytuację, w której transakcja zachodzi pomiędzy dwoma przedsiębiorcami, a obiekt ma pełnić funkcję związaną z działalnością nabywcy. Wówczas nie jest on traktowany jako konsument, a więc nie może skorzystać z rękojmi.
Jeszcze inaczej jest w przypadku podstępnego zatajania wady przez właściciela nieruchomości. Nawet po upływie terminu do zgłoszenia usterek nabywca może skorzystać z rękojmi za wady. Jest to osiągalne nawet w sytuacji, gdy nieruchomość została zakupiona od firmy.
Rękojmia a gwarancja
W przypadku mieszkań istnieje również opcja skorzystania z gwarancji. Dochodzenie odszkodowania jest trudniejsze, ale czasem pozwala na uzyskanie większej sumy, np. w sytuacji, gdy zatajona wada doprowadziła do zalania lokalu sąsiadów i trzeba pokryć szkody. W przypadku rękojmi odpowiedzialność sprzedawcy jest absolutna, natomiast jeśli chodzi o odszkodowanie, czasem były właściciel może zostać zwolniony z wypłaty pieniędzy.
