Nowa ustawa deweloperska

Już 1 lipca 2022 r. wejdzie w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwana potocznie „nową ustawą deweloperską”.Już 1

Nowa ustawa uchyla obowiązujące od przeszło 10 lat przepisy dotychczasowej „ustawy deweloperskiej”. Wszystkie inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się po dacie wejścia w życie nowych regulacji, będą musiały być realizowane zgodnie z nową ustawą deweloperską.

Te przedsięwzięcia deweloperskie, których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy będą realizowane według obecnych regulacji jeszcze przez 2 lata. lipca 2022 rOkres przejściowy będzie trwał do końca czerwca 2024 r.. wejdzie w

Prospekt informacyjny

W pierwszej kolejności należy podkreślić, iż nowa ustawa deweloperska przewiduje, że deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej lub poprzedzającej jej umowy rezerwacyjnej zobowiązany będzie dostarczyć prospekt informacyjny życie . Jest to różnica w stosunku do obecnych regulacji, gdzie prospekt informacyjny dostarczany był na żądanie nabywcy. Deweloper zobowiązany został do nieodpłatnego doręczenia prospektu na trwałym nośniku.

ustawa Ustawa określa wzór prospektu informacyjnegoo , wskazując zakres informacji, jakie należy w nim zawrzeć. Są to nie tylko cena nabycia nieruchomości czy data przeniesienia prawa własności, ale także bardzo szczegółowe dane dotyczące gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu a także planowanej lub dopuszczalnej zabudowy nieruchomości sąsiednich.

Umowa rezerwacyjna

Kolejną nowością jest wprowadzenie definicji oraz kompleksowych regulacji precyzujących umowę rezerwacyjną. W dotychczasowych przepisach brak było norm kształtujących umowę rezerwacyjną, co powodowało, iż zawierane umowy rezerwacyjne opierały się na zasadzie swobody umów. Zgodnie z nowymi przepisami umowa rezerwacyjnaw nabywcy l to umowa, na podstawie której deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Umowa rezerwacyjna zawierana jest na czas określony w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Nowe przepisy określają także okalu mieszwysokość opłaty rezerwacyjnejka, ograniczając jej wysokość do 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia.

W przypadku zawarcia umowy, deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, co powinno nastąpić nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.

Ustawodawca przewidział, iż opłata rezerwacyjna będzie niezwłocznie zwracana w przypadku gdy:

• lnego lub domu 1) nabywca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej,
• 2) deweloper nie wykonuje zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej,
• 3) deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym nie informując o tym rezerwującego.

Domniemanie uznania wad

Zdecydowano się również na wprowadzenie instytucji domniemania uznania wad. Z czynności odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady. W protokole odnotowuje się również odmowę odbioruv lokalu przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej. Deweloper w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu powinien usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jednocześnie, jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie ich uznania wraz z podaniem przyczyn ich nieuznania w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, uważa się, że uznał wady (domniemanie uznania wad). Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie 30 dni, zobowiązany będzie do wskazania innego terminu usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. 

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Niewątpliwie kolejną nowością jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który ma stanowić wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.m F Środki Funduszu mają pochodzić m.in. ze składek należnych od deweloperów, odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych, przychodów z lokat środków Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera lub banku.

Zakończenie

Wiele przepisów tzw. “nowej ustawy deweloperskiej” różni się lub stanowi nowość w stosunku do obecnie obowiązującej ustawy. Celem nowych rozwiązań jest przede wszystkim wzmocnienie ochrony środków finansowych wpłacanych przez nabywców.